지방 투기과열지구 해제 등 규제지역 조정 국토교통부 보도자료

지방 투기과열지구 해제 이슈와 규제지역 조정에 대한 정부의 결정이 발표 되었습니다. 그 동안 규제에 묶여 있던 규제지역들이 풀리는 상황이 오는데 앞으로 어떻게 될지 알아보겠습니다.

투기과열지구

투기 과열지구 지정을 하고 현재 투기과열지구에서 조정대상지구로 변경되는 곳이 꽤 많아졌는데요! 저희가 우선 투기과열지구, 조정대상지구에 대한 이해가 필요할 것 같습니다! 

 

| 투기과열지구란? |

주택에 대한 투기 수요 유입을 차단하여 주택시장 과열 현상을 막고 주택가격을 안정시키기 위하여 지정하는 지구이다.
주택 투기 수요 근절과 주택시장 과열 요인 차단, 무주택자 등의 실수요자 보호를 위하여 주택가격 급등과 투기 수요의 주택시장 유입 우려가 큰 곳에 지정한다. 투기과열지구에는 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 제한, 주택담보대출 제한, 재건축·재개발 조합원 자격 제한, 자금조달계획서 신고 등의 각종 규제조치가 시행된다.

 

| 조정대상지구란? |

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받는다.

 

□ 대구 수성, 대전 동·중·서·유성, 경남 창원의창 등 6개 시군구 투기과열지구 해제
□ 대구 7개, 경북 경산, 전남 여수·순천·광양 등 11개 시군구 조정대상지역 해제

국토교통부(장관 원희룡)는 6.30일(목) ‘22년 제2차 주거정책심의위원회를 개최하여 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의·의결하였다.

심의 결과, 주택가격 상승폭이 비교적 낮았고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제키로 하였다.

먼저, 이번 심의위원회에서는 ｢최근 주택시장 동향 및 전망｣에 관해 위원 간의 심도 있는 논의가 이루어졌다.

민간위원들은 금리 인상 및 경기침체 우려, 주택가격 급등에 따른 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 최근 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 있지만, 국지적으로는 집값 과열의 여파가 잔존하면서 주거선호지역 및 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시장상황이 매우 예민하다고 분석했다.

위원들은 당분간 금리 인상 기조가 지속되고 DSR 3단계 시행 등으로 대출 규제도 강화되는 등 주택시장 안정요인이 있는 만큼, 미분양 주택이 증가하고 있는 지방권 일부 지역은 규제 강도를 조정할 필요성이 있다는 점에 인식을 같이 하였다.

다만, 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해야 한다는 의견도 제시되었다.

 

이어 현행 투기과열지구 및 조정대상지역의 지정 유지 여부에 대해 논의하였다.
(지방권) 위원들은 앞서 언급된 금리 인상 등 주택시장 안정요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려하였을 때 지방권 투기과열지구 6개 시군구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다고 판단했다.

* (해제지역) 대구 수성구, 대전 동구·중구·서구·유성구, 경남 창원 의창구
아울러, 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시군구에 대해서는 조정대상지역을 해제키로 의견을 모았다.

* (해제지역) 대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군, 경북 경산시,전남 여수시·순천시·광양시

세종시의 경우, 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안하였을 때 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고, 현행 규제지역 지정을 유지키로 하였다.

(수도권) 수도권은 다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 시일이 오래 경과하지 않았고, 미분양 주택도 여전히 많지 않은 점을 감안하여 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장상황을 추가 모니터링하기로 하였다.

다만, 과거 시군구 단위 규제지역 지정 과정에서 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산·화성의 일부 지역은 국민 불편을 감안하여 투기과열지구·조정대상지역을 해제키로 결정하였다.

* (해제지역) 투기과열지구 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동
 조정대상지역 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동, 화성 서신면

한편, 최근 주택가격이 안정세를 보이고 있는 만큼 하반기 지역별 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요한 경우 연말 이전이더라도 적기에 금번 해제에서 제외된 지방 중소도시 등 규제지역을 추가 조정할 필요성이 있다는 지적이 많았다.

이번 심의위원회에서 의결된 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안은 관보 게재가 완료되는 7.5일(화) 0시부터 효력이 발생한다.

이 날 주거정책심의위원회에 참석한 이원재 국토부 제1차관은 “주택시장을 둘러싸고 금리 인상 등 거시경제 여건 변화가 있는 상황”이라면서, “새 정부 공급 정책의 조속한 구체화를 통해 보다 뚜렷한 시장안정 흐름과 국민 주거안정을 유도하면서, 일부 지역의 미분양 추이도 면밀히 살펴보는 등 시장 상황에 적기 대응해나가겠다”고 밝혔다.

 

투기과열지구 및 조정대상 지역 지정 현황

투기과열지구 및 조정 대상지역 지정 현황 , 22년 7월 5일 기준으로 투기 과열지구에서 -> 조정대상으로 변경되는 지역들이 꽤 있습니다. 이렇게 투기과열지구에서 조정대상 지역으로 변경되면, 

투기과열지구, 조정대상지구의 가계대출, 사업자대출 비교표 공유드립니다. 이게 굉장히 중요한 부분입니다. LTV 9억 이하의 투기과열지구의 아파트의 경우 대출이 40%까지 밖에 나오지 않고, 9억 초과하면 20%가 나옵니다. 서민수요자는 6억 이하 60% 등등이 있습니다. 

 

조정대상지역의 경우 투기과열지구보단 가계대출이 조금 더 나오는 기준이라고 보시면 될 것 같아요. 9억이하의 아파트에 50%까지 나오니, 약간의 여유롭게 주택을 구매할 수 있어져 주택시장의 안정화를 빠르게 잡으려고 하는게 아닐까 싶습니다! 

 

마치 강의 물의 양은 그대로인데, 강물 폭을 줄이면 더 물이 많아지고 높아지는 것 처럼 댐을 막는 효과를 내었던 투기과열지구로 지정해서 꽉 쪼이고 있었다면 지금은 강물 폭을 넓히고, 넓게 흘러갈 수 있게 규제를 풀고 있다고 보시면 좋을 것 같습니다.  

세제혜택도 투기과열지구와 조정대상지역이 다르게 진행됩니다. 전매제한이 있지만, 기간도 다르고, 세제 혜택에 대한 부분도 달라집니다. 

투기과열지구와 조정대상지역이 각각 다른데, 거의 비슷한 수준이라고 보시면 될 것 같습니다.

이렇게 규제를 완화하는 정책을 펼치고있습니다. 하반기엔 3기 신도시 청약도 늘어나고 생애최초, 무주택자에 대한 혜택이 우선적으로 실시되면서 진행 될 것 같습니다.

 

아직은 좀 더 관망하면서 공부하는 시간을 가지면 좋을 것 같습니다. 현금을 저축하면서 부동산 보는 내공, 바뀌는 정책에 대한 스터디 내재화가 필요한 시점인 것 같습니다. 부동산 전문가는 아니지만 관심있게 지켜보고 공부하고 있다면, 반드시 기회가 올 것 같습니다! 

 

오늘도 좋은 날 되시고 힘내세요! 다음 포스팅에서 만나요!