상생임대주택 양도소득세 특례10문10답

상생임대주택 부동산 정책 발표로 많은 분들이 고민하고 계시는데요! 저도 이 상생임대인 제대에 대해 알아봤습니다. 오늘은 상생임대인 이야기와, 10문 10답 정부에서 내놓은 질문에 답변을 공유해볼게요! 

상생임대인

이번 정부에서 임대차 시장 안정방안으로 상생 임대인 혜택을 확대하기로 정책을 발표했습니다. 상생임대인들에게 양도세 비과세 혜택을 주고, 실거주 2년을 해야하는 걸 면제 해주는 혜택입니다.

 

따라서, 상생임대인의 주택으로 등록한 주택에 세입자들은 임대인이 들어와서 살아야 하기 때문에 나가야 하는 상황도 없고, 비과세로 양도가 가능하기 때문에 상생임대인 제도를 활용해서 전월세 시장의 안정화를 잡으려고 하는 방향성을 가지고 있습니다. 

버팀목대출, 대출한도도 확대하여, 기존 2억까지 제한되었던 기준도 완화하고, 월세세액공제 및 전세대출상환액 소득공제도 확대한다고 합니다. 정부 발표에 따라 세제 혜택을 확실히 챙겨서 활용하면 좋을 것 같습니다. 

종부세 납부유예 도입 및 1세대 1주택자 판정 개선하고, 생애최초 주택 취득시 취득세를 감면해주는 혜택도 확대한다고 합니다. 또 대출은 초장기 50년 모기지 출시로 제증식 상환방식 확대한다고 합니다. 생애최초 주택구매 LTV 80까지 완화 소득상한 폐지, 대출 한도 확대 하려고 합니다.

 

상생임대인지원)상생임대주택에대한양도세특례확대개편  ➊(현행)상생임대인(공공성준수사적임대인)이2년이상임대한주택에  대해1세대1주택양도세비과세2년거주요건*중1년인정  *’17.8.3일이후조정대상지역소재주택취득시2년거주필요  ➋(개선)상생임대주택요건완화,혜택확대및적용기한연장  ※대부분의부동산전문가가임대차시장안정보완을위한최우선정책추진과제로제안  (부총리주재부동산전문가간담회,6.14일)  ☞임대차가격인상자제유도및양도세실거주의무충족을  위한자가이주과정에서의연쇄적임차인퇴거방지

(조치사항)소득세법시행령개정(‘22.7월),’21.12.20일(상생임대인제도  최초시행일)이후임대하는분부터적용 해당 상생임대인 제도가 뜨거운 감자로 다들 궁금하신 부분이 많은데 오늘 추가로 10문 10답 답변을 올렸습니다. 기획재정부의 10문 10답 아래에서 공유드립니다!

상생임대주택 10문 10답 

“상생임대주택”으로운영된모든보유주택이양도세비과세  거주요건2년+장특공제거주요건2년이면제되는것인가요?  

(답변1)아닙니다.상생임대주택으로운영된주택으로서최종적으로  양도되는1주택의거주요건만면제되는것입니다.

이번개정으로임대개시일기준1세대1주택요건을삭제하여  다주택자도상생임대차계약을체결할수는있으나,양도세비과세거주요건2년은양도시점에1세대1주택인경우  적용되므로, 임대개시일기준다주택자는상생임대주택양도시필히1주택자로  전환하여야거주요건2년면제혜택을받을수있음

질문2)“상생임대차계약”으로인정받기위해서는“직전임대차계약”대비‘임대료5%이하’인상을준수해야하는데,이때  “직전임대차계약”이무엇인가요?  (답변2)“직전임대차계약”이란거주자甲이주택을취득한후,임차인과  새로이체결한계약을의미합니다.

즉,甲이주택을취득하기  전종전임대인乙과임차인丙사이에체결된계약을甲이  승계받은경우는“직전임대차계약”에해당하지않습니다.※이미임차인이있는주택을구입하여임대차계약을승계받는경우까지  세제지원을하는것은임대주택순증효과등감안시부적절

질문3)“직전임대차계약”과“상생임대차계약”의임차인이  동일해야하나요?  (답변3)아닙니다.“직전임대차계약”과“상생임대차계약”의  임대인은동일해야하지만임차인은달라도무방합니다.

즉,임차인이변경되어도임대료5%이하인상을준수하면됩니다.※임대료5%이하인상을준수하여임대차시장에상대적으로  저렴한임대주택공급을유도하는취지상임차인의동일성은불요

  (질문4)“직전임대차계약”과“상생임대차계약”사이에시간적  공백(임대인이직접거주,공실등)이있어도되나요?  

(답변4)그렇습니다.두계약에따른임대가공백없이계속하여  유지될필요는없습니다

(질문5)“상생임대차계약”을언제까지체결해야“상생임대주택”으로  인정받을수있나요?  

(답변5)2021년12월20일부터2024년12월31일까지의기간중  체결해야하며,계약금을실제로지급받은사실이확인되어야합니다.

※금년중임대를시작하는임대주택의경우2024년중계약기간이  종료(일반적임대기간이2년인점감안)되므로,이러한주택도2024년에  상생임대차계약을체결하여임차인이안정적으로거주할수있도록  적용기한을2022년12월31일에서2024년12월31일로2년연장

(질문6)계약갱신청구권행사에따른계약도“상생임대차계약”으로인정되나요?  

(답변6)가능합니다.※1세대1주택양도소득세비과세를받기위한2년거주요건을  채우기 위해 계약갱신을거부하고임대인이 입주하는 경우등을 방지  

(질문7)등록임대주택사업자의임대주택도“상생임대주택”이될수있나요?  

(답변7)가능합니다.※등록임대주택사업자는임대료5%이하인상뿐만아니라,장기간의  의무임대(10년)등각종공적의무부담하는점감안시상생임대주택  특례를제한하지않는것이형평에부합

   (질문8)임대주택이다가구주택*인경우“상생임대주택”으로인정받기  위해각호(세대)별로“상생임대차계약”을체결해야하나요?  *세대수가19세대이하등건축법시행령별표1제1호다목에해당하는주택  (답변8)추후양도계획에따라다릅니다.다가구주택전체를양도할  계획인경우모든호와상생임대차계약을체결해야합니다.그러나다가구주택을호별로양도할계획인경우각호별로  상생임대차계약체결여부에따라상생임대주택으로  인정받을수있습니다

 

다가구주택은주택전체를양도하는경우일반적인주택과같이  다가구주택자체를1주택으로보고,

독립구획별양도시해당  양도구획을1주택으로 봄

 

(질문9)“직전임대차계약”에따른의무임대기간1년6개월과“상생임대차계약”에따른의무임대기간2년은  어떻게판정하나요?

(답변9)해당계약에따라실제임대한기간을기준으로판정합니다.“직전임대차계약따라임대한기간이1년6개월이상”이어야하므로,  계약기간과실제임대기간이상이한경우실제임대기간을  기준으로판정

➊2년계약하였으나,서로합의등을통해1년7개월만실제임대한경우  ➋.2년계약하였으나,서로합의등을통해2개월더임대한경우  ➌.1년계약하였으나,묵시적갱신(주택임대차보호법제6조)등으로신규  계약체결없이실제2년임대한경우

“상생임대차계약따라임대한기간이2년이상”이어야하므로,  계약기간과임대기간이상이한경우실제임대기간을  기준으로판정 

 

(질문10)“상생임대차계약”을체결하면서전세에서월세로,또는  월세에서전세로전환하는경우임대료5%이하인상  여부를어떻게판정하나요?  

(답변10)민간임대주택특별법제44조제4항에따른산정률(전세↔  월세전환율)  *을활용하여계산합니다.  *“연10%”와“기준금리(6.23일현재연1.75%)+연2%”중낮은비율  

□예1  *)전세보증금3억원인주택을월세보증금5천만원으로전환하면서  임대료5%이하인상을충족하기위해서는,  월세를82만8,125원이하로설정해야함  □예2  *)월세보증금2,000만원+월세50만원인주택을전세로전환  하면서임대료5%이하인상을충족하기위해서는,  전세보증금을1억8천9백만원이하로설정해야함  

 

-출처 : 기획재정부 보도자료 참조